対応事例のご紹介

相続

地主が複数いる土地の借地権の相続

当社での事例 【平成9年】
借地人様であるアパート所有者が相続を契機に建替えを希望しご相談にみえましたが、借地である為多額の借入はできず、また、地主様も前年相続で所有者が3名となっており、それぞれ底地の考え方について意見が食い違っていました。
最終的に地主様の相続の全体をプロデュース
  • 地主様がよくある共有持分での相続分割でしたので、将来の資産の利用について意見調整をしました。
  • 土地としてそのまま所有を希望する方と、売却をして現金化を希望する方と持分交換をしました。
  • 一部を地元優良企業オーナーに有効利用目的での売却をし、同時に当該借地人へ底地の売却と残地の売却を可能にしました。
  • 借地人様は所有権地となり、RC造の6階建賃貸マンションを建築。企業オーナーも数年後に賃貸マンション兼自宅・事務所を建築されました。
  • 底地権者であった地主様3名は、自宅の建替え・アパート購入等それぞれの思いを実現していただきました。

特別縁故者の相続財産

当社での事例 【平成20年】
そのお客様は、姉妹で知人の老人のお世話を数拾年にわたりしておりました。そして知人の老人は、お亡くなりになったのですが、亡くなった老人には、相続人が誰もいらっしゃいませんでした。
姉妹も当然相続財産は、国庫に帰属するものとして葬儀を終わらせ、喪に服しておりました。 そんな折、別件でご相談に来られた姉妹からお話をお伺いしたのですが、以前にも同様の賃貸物件の大家さんがいたことを思い出し、例として特別縁故者の財産分与についてお話をさせていただきました。
姉妹は、老人の入院中、一日も欠かすことなくヘルパーさんのようなお手伝いと、諸々必要になる費用についても支出していらっしゃったということでした。

  • 特別縁故者に対する相続財産分与の申し立てをお勧めしました。
  • その後、特別縁故者の家事審判申し立ての結果、相当と認められました。
  • 不動産については、お二人ともご自宅を所有されていたので、どうしたものかご相談を受けましたので、賃貸プラン、売却査定、等々作成し、比較検討の結果売却することとなりました。

借地・貸地

相続に備えた地主の資産の組み替え

当社での事例 【平成26年】
ある地主様より、借地権の更新手続きを請け負ってほしいとのご依頼がありました。
  • よくよくお話を伺うと、地主様の保有資産の内、底地が占める割合が高いことが気にかかります。
  • 底地は、非常に安定した収入を生む一方で、収益性が優秀であることは稀なものです。さらに、換金性に優れず、借地人から還ってくる見込みも非常に薄い…。 そこで私どもは、単純な借地権の更新手続きに留まらず、資産の有効活用についてご提案しました。
  • 地主様のご理解を得て、底地のひとつひとつについて物件調査と価格査定を行ったところ、やはり相続が発生した場合には、大きな負担がかかり、相当の準備が必要なことがわかりました。
  • 現在、相続税軽減と財源の確保を進めるため、4つの手法(1.底地の売却。 2.借地の買戻し。3.等価交換。4.底地・借地の一括売却)を用いて収益性の悪い底地を処分し、売却代金を利用してアパートの建築や換金性の高い物件の購入のお手伝いをしています。

老朽化した建物がある借地権の売却

当社での事例 【平成20年】
昭和初期より賃借していた土地上に老朽化した賃貸用建物2棟。借地人様は、今までご自身で借家の管理をされてきましたが、高齢の為ご子息に相談されたところ、今後の運用もする気はなく、修繕費がかさむ上、風呂ナシ物件でニーズも無く1室のみの入居である為、売却する事を決め、ご相談にみえました。
  • 借地権付建物の譲渡に要する条件(以下の内容)をご説明させていただきました。
    1.借地権譲渡・建替えするためには地主の承諾が必要であること。
    2.承諾には費用が発生すること。
    3.地主が承諾しない場合には、裁判所に申し立てる必要があること。
    4.円滑に売却するためには地主と交渉する必要があること。
  • ご説明ののち、地主との交渉及び売却について、コンサルティング契約を締結し、地主との交渉を開始するとともに、売却するためのプランとして、
    1.投資用建物の建築プラン及び賃貸経営の事業収支計画。
    2.賃貸併用住宅の建築プラン及び賃貸経営の事業収支計画。
    3.戸建賃貸住宅プラン及び賃貸経営の事業収支計画。
    4.庭付き新築戸建プラン及び資金計画シュミレーション。
    を作成しました。
  • 地主との交渉開始は、地主様からのヒアリングから始め地主様のニーズを確認しました。
    地主様は特に買い取る意志もなく、また譲渡承諾についても、渋っておりましたが、最終的に譲渡・建替え承諾条件の提示をしていただきました。
  • そして、当初計画していた戸建賃貸住宅プランの購入希望者とめぐり会うことができました。

多くの貸地を保有している場合の土地活用と相続対策

当社での事例 【平成14年】
相続を心配された地主様が20件の借地人の管理をご相談にみえました。
  • 借地人同士の境界確定や、将来物納する事を視野に入れ、第1段として借地人の貸主であり貸した時の事がわかるご本人による全ての土地の測量実施を提案、実施のサポートを致しました。
  • 長年の地代滞納者への明渡訴訟と借地権の整理による変形地形の解消をし、資産価値の保持、向上をしました。
  • 借地底地交換等により戻ってきた土地が駅からの便が悪い為、障害者地域作業所を誘致し、安定収入と地域貢献を可能にしました。
  • 相続時売却用地の確保とアパート建築(借入)によってキャッシュフローの改善、相続対策を行いました。

地主の建替承諾が得られない

当社での事例 【平成14年】
借地権者が地主様の建替承諾を得られない。かつ、希望の規模の建物が借地では担保不足で融資が受けにくいとのご相談。
  • 地主様に借地での建替承諾についての考え方を、相続対策、土地活用の視点でご提案。
  • 地主様には借地の底地売却金でアパート自宅の併用戸建の建築を実施していただく。
  • 借地人は底地取得する事で2世帯住宅建築が可能となりました。

自分の借りている土地の近くで孫が家を購入したい

当社での事例
借地人様のお孫さんが、高齢である借地人様の面倒を見る為に、近隣で家を購入したいが、近隣の物件は高額でローンを組む事ができないとのご相談
  • 件借地は100坪ほどあり、地主様としては、相続対策として貸地を整理し、底地の売却又は相続時売却用地として、等価交換により確保する予定でしたが、高額なため借地人様の資力では、購入不可能とのことでした。
  • 借地、底地の等価交換により地主の取得した土地をお孫さんに定期借地として活用する提案を地主様、借地人様お孫さんにご提案しました。
  • これにより借地人様のお孫さんは祖父、祖母の隣接地に本人と妻の母親2人の3世帯住宅を新築し当初の希望をかなえる事ができました。
  • 地主様は相続時売却用地として、確保することはできなかったが、借地人様とは学生時代からの友人で、今回の件に大変感謝されています。
お孫さんは、事業を成長させ、土地の購入を決意しているようです。

借地権付き建物 運用するか?売却するか?

当社での事例
借地人様が住まわれていた借地権付建物をご子息が将来使えるようにと引越し後の10年近く建物を賃貸し継続して土地を借りていたが、ご子息は別に家を購入したので必要なくなり、運用すべきか、売却すべきかのご相談
  • アパート計画、戸建賃貸計画、擁壁工事に要する費用の算出、売却査定を作成、各々のメリットデメリットを提案した結果、売却することとし媒介契約締結をしました。
  • 地主様は認知症のため施設に入所中であった為、後見人に貸地に関する地主の権利をご説明し、売却時の諸条件を概ね決定するとともに、相続した後の対策として・現状のまま貸地として維持していく場合、・底地を売却し他の資産に買替え運用した場合・借地権を買取り土地を運用した場合、についてご提案しました。
  • 数日後、後見人様のご子息より本件建物は娘の通う学校が近いので、購入を検討したいとのご相談を受けました。
  • ご子息の希望する間取りは、本件土地だけでは不可能なので、隣接の貸地も取得、約50坪にし、賃貸併用住宅プラン(賃貸2世帯駐車場4台)をご提案。
  • このご提案により、本件借地権の購入及び隣接する借地権の買取交渉の依頼を受け、コンサル契約を締結のうえ現在進行中となりました。

貸地を管理している管理会社を変えたい・・・。

当社での事例
地主様の所有している貸地を管理している管理会社が不正をしているようなので、管理会社を変えたいと不動産会社に相談があり、とてもできそうにないとのことで、弊社をご紹介いただきました。
  • 地主様の手元にある貸地に関する資料一式をご用意いただき、書類整理と状況把握をし、そのほとんどが期間満了により法定更新しているものばかりであることがわかりました。
  • 借地人全員に状況確認書を送付し、その後1軒ずつ訪問し、過去の状況、契約内容の確認、地代の支払状況、更新料の支払状況をヒヤリングしました。
  • その結果、地代や更新料等の支払額と地主様の受領額とで差額が発生しているものが10件あまりあることがわかりました。
  • 地主様と土地管理委託契約を締結し、未納地代の徴収、毎月の地代の徴収、更新契約未締結者との契約締結、更新料の徴収など貸地に関する整備が整いました。
今後は、相続を視野にいれた提案をする予定です。

債務整理・競売

借地人さんの住宅ローンの支払が滞ってしまった

当社での事例 【平成18年】
借地人さんより、店舗兼居宅の住宅ローン債務状況改善のご相談にみえました。
  • 建物と借地権が担保になっていたため、金融機関より競売申し立て直前の状況である事が判明。2週間後には競売手続きが開始されるとのことでした。
  • 当初、任意売却をしてどこか他に住むことを検討しましたが、住宅ローン債務・地代滞納分などを返済し、引越し費用、店舗開設費用等を工面すると借地人の資産は無い状態になってしまうことがわかりました。
  • 本件土地は角地で、底地権者と地続きであるため、底地権者にとっては手放したくない土地であり、借地人もそこで店舗を営業しているため離れたくない意向がありました。
  • そこで、建物と借地権を底地権者に買い戻して頂き、売買代金で各種債務の返済をし、借地人はそこにそのまま賃借人として住むことにしました。底地権者は土地を手放すことなく、建物のオーナーとなり新たな賃料収入を得る事ができました。また定期借家契約をする事により、確実に将来土地の活用ができる道筋をつくりました。
  • 資金繰りが厳しかった借地人には、この先5年間の賃料を売却金額から前払いしていただき、その間、生活基盤に不安を感じることなく生活を立て直すことが可能になりました。地主様も5年間賃料分の資金回収がすぐにできることで実質の現金の用意をおさえる事ができました。

アパート等収益物件の売却

事業整理・債務整理を伴う売却

当社での事例 【平成16年】
会社経営者から事業整理のご相談。借入金返済の為、各金融機関との折衝が必要でした。
  • 賃貸マンションに18人の入居者がいるので、立退きをしてもらわないと希望の金額での売却は不可。買主との条件を整備した上で、立退きを6ヶ月で完了。
  • それによりマンションデベロッパーの購入単価を引上げて契約し、金融機関の返済を可能にし、経営者の自宅の担保もはずす事ができました。
  • 会社の決算内容を5年間遡って再調査し、不動産売却益を圧縮、会社解散後の個人資産確保と生活基盤を残す事に成功しました。

事業整理とともに事務所・アパート・倉庫が混在する土地の売却

当社での事例 【平成17年】
会社経営者から事業整理のご相談。事務所・共同住宅・倉庫等混在する会社土地を売却し、債務返済をしたい。
  • 本物件土地には建物が混在し、共同住宅には13世帯の入居者がいることから、そのままの売却は金額的に売主の必要とする金額に達しない状況。
  • 高値売却をする為には、賃貸人立退きが最低必要で、かつ、一般購入者に対して売却可能な土地整備(土地開発)が必要でした。
  • 土地所有者による開発をするには、賃貸人立退き、建物解体、宅地造成工事が必要ですが、金融機関数社に負債を抱えており、開発に際する運転資金捻出が難しく、借入金返済計画も含めた各金融機関との折衝が必要でした。
  • 賃貸人立退き交渉は、当社アドバイスのもと、売主自ら行い、全員の立退きに成功。同時に各金融機関との返済計画の交渉を行ないました。
  • 土地を区分し、分譲地として開発してから売却することにより、売却価格の値上げに成功。開発事業における様々な手続きのサポートを行いました。開発工事は売買手付金により行い、開発にかかる運転資金を捻出しました。
  • さらに宅地開発申請、位置指定道路申請などを売主名義で実施の申請をし、実務を当社がサポートすることにより、事業経費を削減しました。
  • 各金融機関の借入金全額返済と、さらには相続税延納分の完納を実現しました。また高値売却ができたことにより、ご相談時あきらめていた自宅土地建物を残す事ができました。

差押さえを受けている古アパートを売却したい

当社での事例 【平成19年】
築20年の賃貸アパートの売却相談。老朽化による入居者の退去があり、2年前に税務当局の差押えを受け、金融機関への返済はしているものの差押えを解除するだけの収入がなく、高齢のため借入もしたくないとのこと。長男との相談の上、次の手に着手。
  • リフォームによる入居状況の改善を想定して売却金額を決定し、購入見込客を探す。
  • 効果的なリフォーム工事の開始と入居者募集を平行で行う。売却が出来なくても借入を充分でき、税金滞納をしなくてよいようにキャッシュフローの改善をした上で、結果的に売却が可能としました。
  • 入居者を当時半分の状態から満室に近づけて、高利回りに改善した上で売却に成功。
  • リフォームにおいて、所在地に見合った入居者ニーズを反映した施工を行い、売買金額を高く契約することができました。

お買い替え

自宅の買替え相談(マンションから戸建へ)

◆当社での事例 【平成6年】
当初、自宅(マンション)を戸建(20坪4LDK)への買い替えでご相談。
  • 一般的な買い替えより、住宅ローンの軽減が図れる賃貸併用住宅のプランを提案。
  • ご自宅の売却とともに、相続対策で売却予定の地主様の土地50坪を購入。3階建ての賃貸併用住宅を建築。
  • 趣味の絵を描く為と、10年後の階段上り下りの心配からオーナー住居を1階に、条件のよい2・3階を賃貸住宅としました。
満室であれば、住宅ローン返済が持ち出しゼロで可能となる、余裕のある資金プランを実現しました。

建て替え

建替えをしたいけど、高齢の為融資を受けられない

当社での事例 【平成9年】
150坪土地の借地人様より所有建物の建替のご相談。建築業者数社より3階・4階建ての提案がありましたが、借地人様が75歳と高齢のため融資を受けられない状況にあり、建替をあきらめておられました。
  • あえて敷地を3分割し、自宅とアパート2棟を木造建築とし、全体の資金額を抑えて収支の改善を可能にしました。3階建て・4階建ての建築をしても手取総額に大きな相違はありません。
  • 借地人様には4人の子供がいたため、相続を念頭に置き、物件を分割しやすくしました。
  • 長男は仕事の都合で同居できず、4女とその孫が同居することになり、孫を養子とし、筆頭相続人を決定する事で、連帯保証人をたてた融資を可能としました。
結果的に借地人の生活費の安定と相続対策を同時に行なうことができました。

賃貸マンションの建築

賃貸マンション建築予定・・・最適なプランとは?

◆当社での事例 【平成10年】
オーナー様が、駅からバス10分の土地に、1階を店舗、2~4階を賃貸、5階をオーナー自宅とする賃貸マンションの建築予定のご相談にみえました。
  • 近隣の状況を考えていないプランであったため、まず収益の安定を図るために1階のテナント誘致をし、テナント希望による1階プランを先行させました。1階の店舗面積の大小、使い方を優先したプランとしないと、テナント契約はうまくいきません。
  • テナントが契約決定してからマンションを建築。賃貸入居率80%でも返済可能な状況をつくりだしました。
完成後はテナント効果もあり、高い稼働率を維持しています。

賃貸アパート経営相談

アパートを競売で取得しました。効果的なリフォームは?

◆当社での事例 【平成13年】
オーナー様より競売で取得したアパートについてのご相談。
  • 調査したところ、前面道路が1.8mのため、再建築には多くの費用がかかり、同規模のアパートが建築できないことがわかりました。
  • そこでアパートを再建築ではなく、間取変更(リノベーション)と外壁改装としました。
  • 日当たりの全くない1階部分をマンスリー仕様とし、運用で立地条件の悪さをカバーしました。
  • 2階は近隣の賃貸マーケットに合ったものにするため、4部屋あったものから広めの2部屋にして賃貸募集し、すぐに満室となりました。投資総額に対する利回り18%を確保しました。

土地の有効活用

事業見直しに伴う店舗跡地の有効利用

当社での事例 【平成20年】
既に賃貸マンション経営もしている園芸店経営者より、現店舗跡地の有効利用相談がありました。ご依頼者は賃貸マンションの建設を予定されていましたが、最後に残されたまとまった土地を有効利用することで、現賃貸経営の減収を含めたキャッシュフローの改善を必要とするご相談でした。
  • 当初、賃貸住宅の建築を検討しましたが、本件土地は駅から遠いため、安定的入居率が見込めず、高い投資利回りを確保できないと分かりました。
  • 借入金額はできるだけ抑えたいというご相談者の意向から、建設協力金が差し入れられるテナント誘致をする方向でご提案。
  • 幹線道路に面してはいないものの、幹線道路への抜け道に接している物件の立地特性からもテナント誘致は可能ではないかと判断。
  • 地域マーケティングデータ等からテナント募集をかけ、同時にトータルな資産の見直しとして、隣接するご相談者所有の駐車場の整備をし、全体の土地の有効利用率を上げていくことを提案。
  • ドラッグストアが出店することになり、建設協力金が差し入れられ、投資金額を抑えることに成功。トータルなキャッシュフローの改善ができ、ご相談者の希望に添う事ができました。

工場跡地の有効利用と売却

当社での事例 【平成20年】
戦後まもなくの土地の賃貸借により、当初は良好な関係にあったものの、地主に相続が発生してから地代・更新料等で訴訟に。その後、借地人にも相続が発生し、残された借地上の工場・倉庫の閉鎖についてのご相談。
  • ご相談に見えた時点で、工場・倉庫の建物が築40年にもなり、使用しない場合、地主から朽廃の申し立てをされる可能性があり、そうなると借地権が消滅してしまうため、何らかの方法で建物を継続的に使用していた方がよいとのアドバイスをさせていただきました。
  • しかし、築年数が経過している上、床も木造であり、それぞれの建物面積も大きい為、一つの建物ごとでは賃貸しにくく、建物転用は難局を迎えていました。
  • そこへ倉庫を遊ばせているのならその一部(10坪ほど)を貸して欲しいという要望がありました。倉庫といえば、当時は100坪~の大型な賃貸物件が主流でしたが、建築関連業者で5~10坪の一時的な短期貸しを望む声は多いとのこと。
  • そこで建物内を仕切って1坪~10坪までのミニレンタル倉庫として募集。ニーズは多く、たくさんの方にご利用して頂ける事になり、工場閉鎖後、廃墟になる建物が安定収入を生み出すまでになりました。これにより、朽廃で借地権が消滅することはなくなりましたが、この状況が継続できるわけではありませんでした。
  • 地主にとっては、路線価が上がり続けており、相続のときに非常に困る事になってしまいます。そこで底地・借地の共同売却により売買代金を分けるという提案の必要性を訴え、換金できる最後のチャンスになるということに同意を得ることができました。
  • 幸い、購入先のデベロッパーを確保することができました。工場跡地であったため、土壌汚染調査・建物加遺体等も行い、無事に決済に至りそれぞれ換金することができました。長年の訴訟から双方の感情は複雑であったようですが、借地人・底地権者双方にとり最良の結果となりました。

工場跡地の有効活用

当社での事例 【平成16年】 会社経営者から土地売却相談。借入金の減額による安定経営を希望されました。
  • 物件調査の結果、近隣工場地であり、さらに高圧線下のため売却試算額が低く、土地の売却金で借入金の返済をし、工場再建築するまでの費用にはならない状況でした。
  • 立地から土地の有効利用を提案。本物件周辺に大規模マンションの計画と大規模な戸建分譲の計画があり、さらに大規模病院まで100mという立地でしたので、土地有効利用としてコンビニエンスストア事業の商圏が見込まれ、コンビニエンスストアを誘致。
  • 店舗建設費をコンビニエンスストアが建設協力金として出資することで、新たな借入をせずに賃貸事業を始めることができました。
  • 資産を手放すことなく、20年の賃貸契約により借入金の返済が充分見込め、安定収入の確保が図れました。

事業撤退のサポートとしての土地有効活用

当社での事例 【平成11年】
工場経営者から新工場への移転のため、現工場撤退に伴う売却のご相談。現在ある土地を売却し、移転するための資金にしたい。
  • 本物件の敷地は770坪。当初一括売却がご希望でしたが、駅からバス15分の立地で、生活環境も充分でなかったため、デベロッパーからの購入提示額は路線価格以下のもので、希望金額での売却は困難でした。
  • 銀行との打合せにより、売却による一時金ではなく、返済の為の安定収入確保の方法を提案。
  • 敷地半分を売却し、売却資金で賃貸物件の建築を検討しましたが、利便性の低い立地のため、近隣の賃貸状況をみても、稼働率90%の維持は困難な見通しであり、今後の入居者募集に不安が残るものでした。
  • そこでテナント誘致を検討。しかし、前面道路はバス通りではあるが、幹線道ではないことや、本物件の敷地面積が出店業者の希望する面積を大きく超えていることが難点でした。
  • 誘致する業種を限定せず、2社の異業種コラボレーションを模索。また、立地の特性から自転車による商圏が充分に期待できることを市場調査より試算しテナントに提案、衣料量販店と飲食店による出店を得る事ができました。
  • 2社から保証金を調達し、自己資金ゼロで賃料収入を得ることに成功。売却することなく、土地有効利用により新工場建築の借入金の返済を充分にする事ができ、資産を活かす事ができました。

駐車場の空が多いので、有効に活用したい

◆当社での事例
農地に隣接している駐車場に空が多いので有効活用はできないかと地主さまよりご相談
  • 地元NPO法人様に地域住民は、福祉事業に深い理解があることから障害者用グループホームの移転をご提案しました。
  • 地主様に、駐車場の有効活用案としてグループホーム建築プラン、資金計画、運営計画等を作成し、ご提案、コンサル契約を締結しました。
  • 法人様の希望する建物面積は駐車場敷地だけでは不足する為、隣接する農地の一部を宅地に転用することとし敷地面積を230㎡としました。これにより9LDK、182㎡の建物の建築が可能となりました。
  • 市へ自立支援法共同生活援助の補助金申請をし、許可を取得しました。
期間20年、事業用定期建物賃貸契約締結し、年間600万円の安定収入を確保することになりました。

賃料の滞納

テナントが賃料滞納・・・どうしたら?

◆当社での事例
新築時より貸しているテナントが昨年度から滞納が始まり、現在まで4か月分が支払われていないとのオーナー様よりのご相談。
  • テナントに訪問し、永年オーナー様とは、良好な関係にあったのに昨年から、約束は守らない、賃料は支払わないなど、自分から信頼関係を破壊していること再確認していただいたうえで、何が原因なのか話してもらいました。どんぶり経営、パチンコ等で浪費、借金もあることが判明し、この事実から、このまま経営を続けていくと、どのようになっていくのか、どうする事があなたの為になるのか、再起をする為の準備金として今なら幾ら手元に残り、何時の時点でマイナスになるのかを計算する事で、リアルに判断を仰ぎ明け渡しの意思を固めてもらうことができました。
  • 翌日、事務所へオーナー様と借主にご来店いただき、明け渡し合意書及び放棄書を締結しオーナー様の希望する円満解決を1ヶ月で完了することができました。

守秘義務をもって親身にご相談に乗ります。
お気軽にご相談ください。

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